房企偿债能力大揭秘 头部6强竟有3家不达标 脱水之后谁在裸泳?

2020-05-13 19:36:47 来源: 证券时报网

  作为高杠杆行业,房企的借钱能力一直都是实现规?缭降闹匾副。不过,“有借有还,再借不难”,按时还钱的能力才是未来继续保持杠杆的关键。

  现金短债比便是衡量企业短期偿债能力的一项重要指标,其影响因素主要有两点,分别为房企的货币资金储备及短期有息负债规模。一般而言,该指标大于1,说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好,企业偿还短期债务的能力相对较高。

  《国际金融报》联合亿翰智库发布《2019年50家典型房企现金短债比》,以期通过数据对比反映出企业当前的偿债能力。

  截至2019年12月31日,50家样本企业的平均现金短债比为1.64倍,较2018年的1.93倍有所下滑,整体处于良好的状态。

  24%房企短期偿债承压

  纵观2019年50家样本房企的现金短债比情况,有38家企业现金短债比超过1,占比超7成;其中,在1-2倍之间的共计25家,占比达到50%;现金短债比低于1的有12家,占比逾2成。

  具体来看,龙湖集团、越秀地产和远洋集团名列前茅,其中前两家现金短债比大于4,远洋集团则大于3,几乎没有短期偿债压力。

  素来稳健的“优等生”龙湖集团现金短债比为4.38,高居首位,其在2018年,该指标就已经达到了3.854。这得益于龙湖集团2019年销售金额获得同比20.9%的增长,回款率亦达到95%以上,在手现金为609.5亿元,较2018年的452.6亿元增长了逾150亿元。

  时常被同行对标的中海地产,在现金短债比指标上的表现则稍显逊色,其该指标从2018年的3.25下滑至2.98,跌破3。

  跌幅远大于中海的包括时代中国控股。2018年,时代中国控股该指标为3.76,2019年则大幅降至1.57,跌幅近6成,这与其迅速攀升的负债水平相关。

  据时代中国控股2019年年报,报告期内,其计息银行贷款及其他借款合计约为532.61亿元,其中一年内到期借款约为185.98亿元,同比增长了154.4%。

  这样的状况对于时代中国控股来说或许仍将持续。对于房企而言,规模与负债往往相伴相生,公开信息显示,时代中国控股在2019年实现销售金额783.6亿元,距离千亿目标尚差临门一脚。虽然其董事会主席岑钊雄在业绩会上称“内部已经把‘千亿’视为不是很重要的目标”,但2019年的“全员卖房”还是彰显了其对规模的渴求。

  50家典型房企中,现金短债比在1-2倍的有25家,其中中南建设000961)和雅居乐均为擦线过1。不足1倍的有12家房企,占比24%,其中不乏头部房企的身影。除了泰禾以0.25垫底之外,恒大、融创、金茂、绿地、华夏幸福600340)、富力地产的该指标则分别为0.61、0.93、0.93、0.76、0.71、0.62,以此来看,其货币资金无法完全覆盖短期有息负债。值得注意的是,恒大、融创、绿地均为行业种子选手,这也意味着6强房企里有3家的货币资金无法覆盖短期有息负债,占比50%。

  不过,对于企业来说,除了短期静止的数据,还应考察动态的经营状况。亿翰智库认为,营销和融资能力也颇为重要,两者的强劲表现能够直接缓解公司的短期偿债压力。

  11家受限资金占比超20%

  虽然有不少企业现金短债比不足1,但包括碧桂园、美的置业、禹洲地产等在内的企业,则在2019年实现了现金短债比的明显改善。

  其中,碧桂园的该指标在从2018年的1.92上涨至2.31,这主要得益于其短债规模下降的同时,货币资金规模增加。截至2019年底,碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元,同比有所下降,同时其可动用现金余额也同比增长约10.6%至2683.5亿元。

  美的置业现金短债比上升幅度更大,从2018年的1.6提高至2019年的2.95。在手现金仅微增的情况下,其债务结构进一步优化,一年内到期有息负债占比由2019年初的34%下降至年末的17%。

  对于货币资金有所下降的万科来说,其现金短债比虽保持在了1.77,但这一数值较2018年的2.33出现了明显的下降。年报显示,截至2019年底,其一年内到期的有息负债合计约938.9亿元,与上年基本持平,但其货币资金则同比下滑了11.8%至1661.9亿元。

  需要关注的是,亿翰智库分析指出,房企公布的货币资金中通常包含受限制现金,而该部分资金无法动用,如果该部分规模过高的话,可能会对房企的短期偿债能力造成压力。

  这其中,弘阳、中梁和富力的受限制资金占比超过40%,去掉该部分资金后,弘阳、中梁、新力、当代置业、金茂、雅居乐等现金短债比均“缩水”至1以内,短期偿债压力显现;不过,即便在扣除受限资金后,美的置业的现金短债比依然可以达到2倍以上;同样很“稳”的还有越秀地产,在扣除受限资金后,其现金短债比保持在3倍以上,高于样本房企的平均水平。

  回款调结构两手抓

  在受到疫情冲击的2020年,拥有充裕的现金流,保证良好的偿债能力,无疑是应对发展中不确定性的重要举措。这其中,强调回款基本上成为各家房企的共识。

  2019年,权益销售回款率达到96%、在手现金创历史纪录后的碧桂园,在2020年依然把销售回款、现金回笼作为重点考核指标,管理层表示已制定并下发了年度和月底的考核办法。

  中国奥园管理层也在业绩会上表示,“为了加强风险管控,确保现金流安全,奥园将回款纳入绩效考核体系,加快现金回款及应收账款的回笼!

  此外,“对于现金短债比低于1的房企而言,公司需要协调债务结构,减少短期有息负债的占比,以长债换短债,从而降低流动性风险!币诤仓强庵赋。

  不少房企也一直在债务结构调整方面进行努力。2019年,旭辉控股的一年内到期的短债占比仅为20.4%,CEO林峰在业绩会上依然强调,短债的占比“还将继续向下,争取往15%靠!。

  恒大、融创在业绩会上也明确表示未来要降负债、控规模。其中,融创集团董事长孙宏斌为2020年定下了“三件事”,要降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

  不过,年报节点过去后,保证企业在疫情影响下保持平稳发展才最关键,各家都在奋力促进销售。恒大率先开启线上营销模式,在4月实现合约销售额652.1亿元,销售回款达646.5亿元,均下创新高。

  开源的同时,节流也成为必要措施;粗と治鍪υ辣硎,2020年一季度,300城土地成交建面同比下降 23%,表明房企的拿地行为并没有增加;另一方面,由于政策放松、网签加速也在加快房企回款速度,从而导致了现金短债比基本持平的情况。

  对于2020年全年,亿翰智库分析认为,当前多数企业并不存在短期偿债压力,一方面是公司有意识的增加现金储备,另一方面是房企注重控制有息负债的规模!50家样本房企平均现金短债比超过1.5的预期不会改变”。

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